2025年资产评估师每日一练《资产评估实务(一)》4月22日专为备考2025年资产评估实务(一)考生准备，帮助考生通过每日坚持练习，逐步提升考试成绩。

单选题

1、下列有关基准地价系数修正法的表述，错误的是（）。

• A：进行期日修正就是把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估基准日时的地价水平
• B：基准地价系数修正法实质上是市场法的一种具体应用
• C：只要可以取得基准地价及其修正体系就可以采用基准地价系数修正法评估土地的价值
• D：基准地价系数修正法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法

答 案：C

解 析：采用基准地价系数修正法的前提条件除了可以取得基准地价及其修正体系，还要保证在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的，即满足基准地价的评估基准日距估价对象评估基准日应在3年以内。

2、某企业在2017年12月份对应收账款进行评估，在评估基准日核实的应收账款余额为400万元，评估前五年应收账款累计余额为780万元，累计实际发生坏账损失120万元，按坏账比例法计算该企业应收账款评估值最可能为（）万元。

• A：336
• B：348.66
• C：400
• D：338.46

答 案：D

解 析：应收账款评估值=400×(1-120+780)=338.46(万元)

3、某被估生产线由于市场的原因在未来5年内每年收益的损失额为3.7万元，假定折现率为9%，所得税率15%，该生产线的经济性贬值最接近于（）万元。

• A：15.73
• B：12.23
• C：18.5
• D：14.39

答 案：B

解 析：3.7×(1-15%)×(P/A，9%，5)=12.23(万元)

4、对某一多金属矿探矿权进行评估。经分析，该探矿权勘查区的勘查阶段已到普查阶段。经核实、计算，该探矿权的有关、有效工作量的重置直接成本为150000万元，间接费用按重置直接成本的30%计算。经评估专业人员分析判定，勘查工作的加权平均质量系数为1.20，工程部署合理性系数为1.30。则该探矿权的价值为（）万元。

• A：304200
• B：304000
• C：234000
• D：256000

答 案：A

解 析：150000×(1+30%)×1.2×1.3=304200(万元)

多选题

1、在运用市场法评估在产品时，需要考虑的因素包括（）

• A：不含税的单价
• B：生产成本
• C：风险调整系数
• D：在产品实有数量
• E：预计在销售过程中发生的费用

答 案：ACDE

解 析：某在产品评估值=该种在产品实有数量×市场可接受的不含税的单价预计在销售过程中发生的费用；不能继续生产，又无法通过市场调剂出去的专用配件只能按废料回收价格进行评估，某报废在产品评估值=可回收废料的重量×单位重量现行的回收价格；如果在调剂过程中有一定的变现风险，还要考虑设立一个风险调整系数，计算可变现的评估值。

2、关于投资性房地产评估对象说法正确的是（）。

• A：投资性房地产在用途、状态、目的等方面，与作为生产经营场所的房地产，以及房地产开发企业用于销售的房地产是一样的
• B：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，这类资产通常在企业的固定资产或者无形资产核算
• C：可能是个别建筑物单元，也可能是多个建筑物单元及其附属设施共同构成的一个整体
• D：包括已出租的土地使用权和建筑物，房地产开发企业的存货和持有并准备增值后转让的土地使用权
• E：投资性房地产能够单独计量和出售

答 案：BCE

解 析：投资性房地产在用途、状态、目的等方面，与作为生产经营场所的房地产，以及房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。房地产开发企业的存货不属于投资性房地产。

3、以下关于畜禽资产说法错误的有（）。

• A：畜禽资产是生物资产中交易最活跃的资产
• B：在公开市场上不能够找到可比的资产及其交易活动
• C：肉畜、肉禽市场属于生产性生物资产市场
• D：不存在活跃市场的市价
• E：所有动物资产都具有活跃的交易市场

答 案：BCDE

解 析：本题考查畜禽资产评估的特点；畜禽资产不但存在活跃的市场定价，而且在公开市场上能够找到可比的资产及其交易活动；畜禽资产只是动物资产中的一部分，并不是所有的动物资产都具有活跃的交易市场；肉畜、肉禽市场属于消耗性生物资产市场。

4、运用市场法评估投资性房地产公允价值时，对可比案例的比较修正或调整应符合相关规定，下列说法正确的有（）。

• A：分别对可比案例成交价格修正或调整的幅度不宜超过20%
• B：共同对可比案例成交价格修正或调整的幅度不宜超过30%
• C：当修正幅度或比值超过相关规定，应调整取值
• D：当修正幅度或比值超过相关规定，应重新选择可比案例
• E：经修正或调整后的可比案例价格，最高值与最低值的比值不应超过1.2

答 案：ABDE

解 析：本题考查投资性房地产价值评估的市场法的基本知识；可比案例的比较修正应注意的问题包括：(1)分别对可比案例成交价格修正或者调整的幅度不宜超过20%，共同对可比案例成交价格修正或者调整的-幅度不宜超过30%；(2)经修正或者调整后的可比案例价格，最向值与最低值的比值不应超过1.2；(3)当修正幅度或者比值超过上述规定，应重新选择可比案例。

主观题

1、被评估对象为一生产控制装置，其正常运行需要5名操作工人，现在同类新型设备只需3名操作工人。每名工人人均年收入12000元，被评估对象尚可使用3年，所得税税率为25%，适用的折现率为10%。要求：(1)简述功能性贬值。(2)求其功能性贬值额。

答 案：(1)由于无形磨损而引起资产价值的损失称为机器设备的功能性贬值，设备的功能贬值主要体现在超额投资成本和超额运营成本两方面。
(2)其功能性贬值额为44764.2元。

解 析：年超额运营成本=(5-3)×12000=24000(元)
年净超额运营成本=24000×(1-25%)=18000(元)
功能性贬值额=18000×(P/A，10%，3)=44764.2(元)

2、待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出3个交易实例作为可比交易实例，有关情况如表4-5 所示。 已知以下条件：
(1)交易情况正常。
(2)2015年以来，土地价格每月比2015年10月上涨1%。
(3)可比交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区位因素修正系数情况可参照表 4-6进行判断。
注：比较标准以待估地块的各区位因素为标准，即待估地块的区位因素分值为100。
(4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
(5)折现率为8%。
要求：根据上述资料，要求评估待估地块2016年5月的市场价值。

答 案：(1)交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。
(2)交易日期修正V
交易实例A交易日期修正系数=107÷100=1.07
交易实例B交易日期修正系数=105÷100=1.05
交易实例C交易日期修正系数=104÷100=1.04
注：由于地价每月上涨1%，故从交易实例A成交日期2015年10月至评估基准日2016年5月地价共上涨了7%;交易实例B从成交期2015年12月至评估基准日2016年5月地价共上涨5%;交易实例C从成交期2016年1月至评估基准日2016年5月地价共上涨了4%。
(3)区位因素修正。
交易实例A与待估对象处于同一地区，无需进行区位因素调整。
交易实例B区位因素调整系数=100÷86=1.163
交易实例C区位因素调整系数=100÷93=1.075
注：式中86由表4-6中纵向加总获得，同理93也由表4-6纵向加总获得。
(4)个别因素修正。
由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
(5)权益状况修正。
除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下(假定折现率为8%):
(6)计算待估土地初步价格。
A=1500×1×1.07×1×1.03×0.9659=1597(元/平方米)
B=1400×1×1.05×1.163×1.03=1761(元/平方米)
C=1450×1×1.04×1.075×1.03×0.9659=1613(元/平方米)
(7)采用算数平均法求得评估结果。
待估地块单位面积价格评估值=(1597+1.597+1613)+3=1657(元/平方米)
待估地块总价评估值=1657×600=994200(元)